Die Kündigung

Wie sie funktioniert und welche Anforderungen zu beachten sind

Die Kündigung eines Mietvertrages erfordert seitens des Mieters prinzipiell nicht mehr als ein Schreiben an den Vermieter. Entscheidet sich der Vermieter das Mietverhältnis aufzukündigen, kann er dies nur unter ganz bestimmten im Gesetz vorgegeben und durch Gerichtsentscheidungen ausgestalteten Voraussetzungen tun. Aus diesem Grund bieten wir Ihnen nachfolgend einen Überblick über den Kündigungsschutz sowie die geltenden Kündigungsfristen und Formvorschriften.

Kündigungsschutz

Es ist für den Vermieter im Allgemeinen mit hohem Aufwand einen bestehenden Mietvertrag über Wohnraum zu kündigen.

Für eine ordentliche Kündigung von Mietverträgen auf unbestimmte Zeit benötigt er im Sinne des § 573 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages. Ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn

• der Mieter seine Pflichten nicht unerheblich verletzt hat
• der Mieter die Räumlichkeiten für sich oder Angehörige benötigt, was häufig als "Eigenbedarf" bezeichnet wird
• der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und ihm hierdurch erhebliche Nachteile entstehen, wobei die Begründung mit einer anderweitigen Vermietung anstelle von Wohnraum könne eine höhere Miete erzielt werden ausgeschlossen ist

Eine außerordentliche Kündigung eines Mietvertrag seitens des Vermieters erfordert gar einen wichtigen Grund (§ 569 BGB). Ein solcher ist dann gegeben, wenn "eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls [...] und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses [...] nicht zugemutet werden kann." An diese Voraussetzung werden jedoch hohe Ansprüche gestellt, so dass eine außerordentliche Kündigung nur sehr schwer für den Vermieter durchzusetzen ist. Insbesondere, da die außerordentliche Kündigung fristlos erfolgt, wird sie von den Gerichten nur als letztes übrig bleibendes Mittel zugelassen.

Außerdem sind auf einer Kündigung stets die Gründe anzugeben. Sollte Ihr Vermieter Ihnen also mit Kündigung drohen oder diese sogar in die Tat umsetzen, machen Sie sich des mieterfreundlichen Rechts in Deutschland bewusst und kontaktieren Sie gegebenenfalls einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt oder den Mieterschutzbund.

Kündigungsfristen

Die Kündigungsfrist bedeutet, dass im Falle einer rechtmäßigen Kündigung, der Mieter keinesfalls Hals über Kopf die Wohnung verlassen muss. Ihm wird vielmehr eine gewisser Zeitrahmen gesetzt, um eine neue Wohnung zu finden und aus der alten auszuziehen. Die generelle Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung beträgt nach § 573c BGB drei Monate. Bestand der Mietvertrag länger als 5 Jahre erhöht sich die Frist auf 6 Monate, bei einem über länger als 8 Jahre andauernden Mietverhätnis beträgt sie sogar 9 Monate. Beachten Sie, dass die Kündigung Ihnen spätestens am dritten Werktag (Samstag inklusive!) des jeweiligen Monats zugegangen sein muss. Sie gilt Ihnen in der Regel als zugegangen, sobald die Kündigung in Ihrem Briefkasten gelandet ist, es sei denn Sie befinden sich im Urlaub und der Vermieter hat Kenntnis hiervon. In diesem Fall gilt sie in der Regel bei Ihrer Rückkehr als zugegangen.

Die außerordentliche Kündigung ist wie oben angesprochen fristlos möglich.

Formvorschriften

Jede Kündigung, unabhängig davon ob ordentlich oder außerordentlich, muss schriftlich erfolgen und mit der Angabe des Grundes erfolgen. Mündliche Kündigungen sind generell unwirksam. Sind mehrere Personen im Mietvertrag als Mieter festgehalten, ist der Vermieter verpflichtet, die Kündigung an alle gemeinsam auszusprechen.

Es ist häufig sinnvoll, den Schriftverkehr mit dem Vermieter gut aufzubewahren und das Datum, wann eine Kündigung oder ein Schreiben erhalten wurde, zu notieren, um gegebenenfalls gegen einen Verstoß der Fristen- oder Formvorschriften beweisen zu können.